Аренда в торговом центре: из чего складывается платёж, кроме ставки за метр

Аренда в торговом центре почти всегда начинается с одной цифры — ставки за квадратный метр. Её называет брокер, её пишут в объявлении, по ней сравнивают два соседних помещения. А в первый же месяц выясняется, что к ставке прибавились эксплуатационные расходы, маркетинговый сбор, коммунальные платежи по счётчикам и обеспечительный платёж, который нужно внести до того, как магазин откроет дверь. Помещение, которое казалось доступным, на деле стоит заметно дороже, и разница приходит из пунктов, которые не обсуждали.

Из чего складывается платёж за аренду в торговом центре

У большинства торговых центров платёж арендатора состоит из нескольких строк. Названия у них разные, суть похожа.

• Базовая ставка — плата за метры, обычно в рублях за квадратный метр в месяц или в год. Чем ближе к входу, эскалатору и якорному арендатору, тем она выше.
• Эксплуатационные расходы — доля арендатора в содержании центра: уборка общих зон, охрана, вентиляция, лифты, ремонт. Часто тоже считаются от площади и идут отдельной строкой.
• Маркетинговый сбор — взнос на рекламу и мероприятия центра. Бывает фиксированным или зависит от площади.
• Коммунальные платежи — электричество, иногда вода, по счётчикам или по расчёту.
• Процент с оборота — встречается не везде. Иногда арендатор платит либо фиксированную сумму, либо процент с выручки, в зависимости от того, что больше, иногда процент идёт вместо части базовой ставки.

Первые четыре строки нужно сложить, чтобы получить реальный ежемесячный платёж. Брокер или администрация обычно называют только первую, а остальные приходят в проекте договора. Поэтому просить расчёт полного платежа стоит на первой же встрече, а не после согласования ставки.

Какую площадь вы на самом деле оплачиваете

В торговых центрах встречаются два понятия площади. Одна — та, что внутри ваших стен, по которой вы будете расставлять оборудование. Другая — арендуемая, к которой иногда добавляют долю общих зон, коридоров и технических помещений. Если в договоре площадь посчитана вторым способом, ставка за метр может выглядеть привычно, а платить придётся за больше метров, чем вы видите.

Проверить это просто: попросить поэтажный план с размерами вашего помещения и сравнить с цифрой в договоре. Для магазина, где покупатель проводит время внутри, а не просто берёт товар с полки, полезные метры решают больше, чем адрес. Что смотреть в планировке, если вам нужны примерочные или зона консультации, мы разбирали в статье «Помещение под салон подбора белья», там же — сравнение торгового центра и помещения на улице.

Посчитайте полный платёж и его долю в выручке

Возьмите цифры из проекта договора или предложения центра. Ожидаемую выручку подставьте из своего расчёта: не максимальную, а ту, на которую вы реально рассчитываете в первые месяцы.

Что ещё понадобится до открытия

Помимо ежемесячного платежа у аренды в торговом центре есть разовые расходы, которые приходятся на самое тяжёлое время, когда выручки ещё нет. Обеспечительный платёж — сумма, которую центр держит на случай неоплаты или повреждений и возвращает в конце договора. Её размер обычно привязан к одному или нескольким месяцам платежа. Ремонт по требованиям центра: многие торговые центры утверждают дизайн-проект магазина, материалы, вывеску и даже освещение витрины, и это дороже, чем сделать по-своему.

Самый ценный пункт, который можно получить на переговорах, — арендные каникулы на время ремонта. Месяц или два без базовой ставки, пока идут работы, на старте часто весят больше, чем скидка на ставку на весь срок. Эксплуатационные расходы в каникулы обычно всё равно платят, это стоит уточнить сразу. Как разовые вложения, ежемесячные расходы и запас на первые месяцы складываются в одну смету, показано в статье «Сколько стоит открыть магазин одежды».

Что проверить в договоре аренды

Нажмите на пункт, когда проверили его в своём договоре. Отметки сохранятся в вашем браузере.

1. Индексация ставки

   На сколько и как часто растёт ставка: раз в год на фиксированный процент, по инфляции или по решению арендодателя. Последний вариант самый рискованный.

2. График работы

   Торговый центр задаёт часы, когда магазин обязан быть открыт, и за закрытие в рабочее время бывают штрафы. Это значит, что смены продавцов нужно планировать под чужой график.

3. Срок и выход из договора

   Можно ли расторгнуть договор досрочно, за сколько месяцев предупреждать и что при этом происходит с обеспечительным платежом.

4. Регистрация договора

   Договор на год и дольше подлежит государственной регистрации. Уточните, кто её делает и кто платит.

5. Перенос и смена помещения

   Есть ли у центра право перевести вас в другое помещение при реконцепции и на каких условиях.

6. Ограничения по ассортименту

   Иногда центр обещает якорному арендатору, что рядом не будет конкурентов, а вам запрещает часть товаров.

Когда торговый центр оправдывает свою цену

Высокий платёж в торговом центре — это плата за поток людей, который не нужно приводить самим. Он оправдан, если среди этого потока много ваших покупателей и если магазин умеет превращать проходящих мимо в зашедших. Если же вашу покупку не делают импульсивно, а планируют заранее и ищут по названию, поток торгового центра мало что даёт, а платить за него придётся полностью.

Поэтому решение стоит проверять расчётом, а не ощущением. Пройдитесь по центру в будний вечер и в выходной, посчитайте, сколько людей подходящего профиля проходит мимо вашего будущего входа, прикиньте, сколько из них зайдут и купят. Как это превращается в выручку, разобрано в материале «Средний чек, конверсия и выручка», а что делать, чтобы поток всё-таки заходил внутрь, — в статье «Как оформить витрину магазина».

Салоны MyBiUSTY, которых сейчас более 40 в 30+ городах, работают и в торговых центрах, и в помещениях на улице. Выбор каждый раз делается под город и под то, готов ли партнёр сам приводить клиенток. Весь порядок запуска, где поиск помещения стоит третьим шагом после проверки спроса и расчёта денег, собран в статье «Как открыть магазин».